A proposta foi encaminhada pelo prefeito Alexandre Augusto Ferreira por meio da Mensagem nº 043/2026, de 6 de julho, e prevê a inclusão de um novo Título V-A no Código Tributário do Município de Franca (Lei nº 1.672/1968), reunindo em um único conjunto de regras as disposições referentes ao imposto.

A audiência será uma oportunidade para que vereadores, representantes do setor imobiliário, profissionais que atuam em cartórios, contribuintes e demais interessados possam conhecer os principais pontos da matéria e apresentar questionamentos e sugestões antes da tramitação do projeto.

Proposta não altera alíquota geral do imposto

De acordo com a justificativa apresentada pelo Executivo, o projeto não promove redução ou aumento da alíquota do ITBI. A administração municipal afirma que a proposta também não cria novas hipóteses de isenção, não amplia situações de não incidência e não concede benefícios fiscais.

O objetivo declarado é consolidar, atualizar e sistematizar as normas atualmente relacionadas ao ITBI, adequando a legislação municipal às normas tributárias nacionais e à jurisprudência dos tribunais superiores.

O texto estabelece que o ITBI incide sobre a transmissão “inter vivos”, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, além da cessão de direitos relacionados à sua aquisição. A proposta detalha uma série de operações sujeitas ao imposto, incluindo compra e venda, adjudicação, dação em pagamento, arrematação, usufruto, permuta e cessões de direitos.

Momento da cobrança também é regulamentado

Um dos pontos tratados pelo projeto é o momento em que ocorre o fato gerador do imposto.

A proposta estabelece que, nas transmissões de imóveis, o fato gerador ocorre com o registro do título translativo da propriedade ou do direito real na matrícula do imóvel, no respectivo cartório de registro de imóveis.

Para cessões de direitos à aquisição de imóveis, o fato gerador ocorreria na data da assinatura do contrato ou ato correspondente, independentemente do registro em cartório.

O texto também mantém a possibilidade de o contribuinte optar pelo pagamento antecipado do ITBI em determinadas situações.

Base de cálculo considera valor do imóvel no mercado

Outro ponto que deverá ser discutido durante a audiência é a definição da base de cálculo.

Pelo projeto, a base de cálculo do ITBI será o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação à base de cálculo utilizada para o IPTU.

A análise das declarações apresentadas pelos contribuintes poderá levar em consideração fatores como preços praticados no mercado imobiliário, informações fornecidas por cartórios e agentes financeiros, localização, características do terreno e da construção e avaliações realizadas por instituições financeiras ou especialistas em operações de financiamento imobiliário.

Caso a Administração Fazendária Municipal considere inadequado o valor declarado, o projeto prevê a instauração de processo administrativo fiscal para eventual arbitramento ou revisão do lançamento.

O contribuinte, por sua vez, poderá apresentar avaliação contraditória ao valor arbitrado, conforme as condições e prazos previstos em regulamento.

Alíquota permanece em 2%

A proposta mantém em 2% a alíquota geral do ITBI.

Para transmissões enquadradas no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o projeto prevê alíquota de 0,5% sobre o valor efetivamente financiado, até o limite de 4.200 Unidades Fiscais do Município de Franca (UFMF).

Sobre o valor não financiado e sobre eventual parcela que ultrapassar esse limite, aplica-se a alíquota geral de 2%.

Na justificativa encaminhada à Câmara, o Executivo reforça que a proposta não altera a carga tributária atualmente vigente.

Isenções e hipóteses de não incidência

O projeto também reúne as situações em que o imposto não incide ou em que há isenção. Entre as hipóteses de não incidência estão transmissões cujo adquirente seja a União, os Estados, o Distrito Federal, os Municípios e determinadas autarquias e fundações.

Também são contempladas situações envolvendo partidos políticos, templos religiosos e instituições de educação e assistência social, dentro das condições previstas na proposta.

O texto ainda trata de operações envolvendo incorporação de imóveis ao patrimônio de pessoas jurídicas, fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas, além de determinadas situações de retorno do imóvel ao antigo proprietário.

Entre as hipóteses de isenção estão a extinção de usufruto em determinadas condições, transmissão ao cônjuge decorrente do regime de bens, indenização de benfeitorias ao locatário, primeira transmissão de imóveis vinculados a programas habitacionais destinados à população de baixa renda e transmissão de imóveis desapropriados para fins de reforma agrária.

Projeto define responsabilidades de contribuintes, cartórios e demais envolvidos

A proposta também estabelece quem será considerado sujeito passivo da obrigação tributária. Em regra, serão o adquirente ou cessionário dos bens ou direitos. Nas permutas, a responsabilidade recairá sobre cada um dos permutantes.

O texto ainda prevê responsabilidades solidárias para transmitentes, cedentes e determinados profissionais de cartórios em relação aos atos praticados ou às omissões de sua responsabilidade.

Notários e oficiais de registro também deverão observar regras relacionadas à comprovação do recolhimento do imposto e ao fornecimento de informações à Administração Fazendária Municipal.

Penalidades

O projeto estabelece ainda penalidades para o descumprimento das obrigações relacionadas ao ITBI.

A proposta prevê multa de 10% do valor do imposto devido para situações de transmissão ou cessão sem pagamento dentro do prazo legal, quando não houver caracterização de intenção fraudulenta.

Nos casos de omissão ou inexatidão fraudulenta de informações que possam influenciar no cálculo do imposto ou resultar em não incidência, isenção ou suspensão do pagamento, a multa prevista é de 100% do valor do imposto devido.

Novas regras têm previsão de vigência a partir de novembro

Caso seja aprovado e sancionado, o projeto estabelece que a nova legislação entre em vigor na data de sua publicação, com efeitos a partir de 1º de novembro de 2026.

A proposta também prevê a revogação de leis municipais anteriores relacionadas ao ITBI, incluindo normas editadas entre 1989 e 2017, além do Decreto nº 5.938, de 1989.

Segundo o Executivo, a consolidação das regras busca proporcionar maior segurança jurídica, adequar a legislação municipal à jurisprudência dos tribunais superiores e reunir em um único capítulo as normas tributárias relativas ao ITBI, sem impacto orçamentário financeiro para o Município.

Debate antes da votação

A audiência pública de sexta-feira terá, portanto, papel importante na discussão da proposta antes do avanço da matéria no Legislativo.

Além de apresentar os dispositivos previstos no projeto, o encontro permitirá o esclarecimento de dúvidas sobre temas que afetam diretamente operações de compra e venda de imóveis, financiamentos, registros, cessões de direitos, definição da base de cálculo e responsabilidades de contribuintes e profissionais envolvidos nas transações imobiliárias.

A participação dos interessados contribui para ampliar o debate público sobre a atualização do Código Tributário Municipal e para que os vereadores tenham acesso a diferentes pontos de vista durante a análise da proposta.