Existem riscos em todos os negócios que celebramos diariamente, e a compra e venda de imóveis não fica de fora desta situação. Ao comprar imóveis, algumas atitudes devem ser tomadas pelo comprador para que esses riscos sejam, pelo menos, minimizados.
Inúmeras situações podem ocorrer na aquisição de imóveis e o comprador pode sofrer grandes prejuízos futuros. Em razão disso, podemos dizer que o comprador deverá analisar as seguintes situações, antes de adquirir qualquer imóvel:
1 – Deverá verificar se o imóvel a ser adquirido está regularizado, ou seja, se está com a documentação em dia;
2 – Deverá analisar se o vendedor é financeiramente idôneo, em outras palavras, se o vendedor não é caloteiro;
3 – Deverá verificar se o vendedor é realmente o proprietário do imóvel que está sendo negociado.
Mas como o comprador terá conhecimento de todas essas informações? Ele deverá solicitar documentos e certidões relativas ao imóvel e ao vendedor.
A principal certidão que deve ser solicitada pelo comprador é a Certidão de Propriedade. Esta certidão retrata toda a “vida” do imóvel e deve ser solicitada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Se o vendedor fornecer esta certidão, é importante verificar se ela está atualizada, pois possui validade de 30 dias.
Com este importante documento, o comprador terá conhecimento se o vendedor é realmente o proprietário do bem; se o imóvel foi dado em garantia de alguma dívida; se o vendedor prometeu a alienação deste imóvel para outra pessoa; se o imóvel foi penhorado por alguma dívida do vendedor, dentro outras situações.
Outra certidão muito importante é a Certidão Negativa de Tributos Municipais. Esta certidão é de suma importância, pois se o imóvel possuir dívidas de tributos municipais (ex.: IPTU), o comprador ficará responsável pelo pagamento.
A Certidão Negativa de Débitos Condominiais também possui grande relevância, pois o adquirente pode ficar responsável por estas dívidas também.
Sobre o vendedor, é fundamental o comprador exigir os seguintes documentos e certidões: documentos pessoais (RG, CPF etc.); Certidão Negativa de Tributos Federais; Estaduais e Municipais; Certidão Negativa de INSS e FGTS, caso o vendedor for pessoa jurídica; Certidão de Distribuição Cível e Criminal, da justiça Estadual e Federal; Certidão Negativa da Justiça do Trabalho; Certidão Negativa de Protestos etc.
Importante ainda ressaltar que estas certidões devem ser solicitadas no local onde o vendedor reside e no local onde o imóvel está localizado, se for diverso.
Conclui-se que são muitos documentos que devem ser analisados, porém, todas estas cautelas são fundamentais para que o comprador não venha a ter um grande prejuízo futuro.
Rafael Mulé Bianchi
OAB/SP 405.571
*Esta coluna é semanal e atualizada às quintas-feiras.
