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Apesar da situação favorável, especialista diz que antes de qualquer decisão, é preciso cautela
O cenário de juros baixos está movimentando o mercado imobiliário.
Além de compradores e investidores mais animados e incorporadoras aumentando a quantidade de lançamentos, o crédito imobiliário mais barato permite que mais gente considere a compra da casa própria e troque o aluguel por um financiamento.
A cada redução de um ponto percentual na taxa de juros aplicada sobre o financiamento imobiliário de unidades de médio padrão (até R$ 300 mil), o número de famílias que conseguem comprar um imóvel sobe 20%, o equivalente a 800 mil possíveis novos clientes.
Com taxas menores, o poder de compra aumenta e mais famílias conseguem comprar imóveis de maior qualidade, mostra simulação da Abrainc (Associacão Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias).
O mesmo ocorre nos imóveis populares. Para cada um ponto percentual de queda nos juros cobrados por bancos e financiadores, o número de famílias aptas a fazer a aquisição aumenta 16%, crescimento que equivale a 2 milhões de potenciais novos compradores.
Qual a mudança nas parcelas mensais? Considere um imóvel de R$ 200 mil, que vai ser financiado por 30 anos.
No primeiro semestre de 2016, quando a taxa Selic estava em 14,15% ao ano e com a TR (Taxa Referencial) de 0,15% ao mês, as parcelas mensais ficavam na faixa de R$ 2.590.
No segundo semestre de 2019, com a Selic entre 5,5% e 4,5% ao ano e a TR zerada, os juros médios caíram para 7% e a parcela mensal ficou menor: R$ 1.580, segundo simulação feita pela fintech de crédito imobiliário CrediHome.
Para que tipo de imóvel essas contas funcionam? Para os vendidos na planta e também para os que já estão prontos.
Segundo Bruno Gama, à frente da CrediHome, o contexto de juros baixos tem estimulado que pessoas troquem o aluguel por um financiamento de imóvel já pronto, que permita mudança imediata.
“Antes a comparação eram dos R$ 1.500 de aluguel com uma parcela de R$ 2.600 de um imóvel. Hoje, a comparação é entre a mesma parcela de R$ 1.500, mas uma serve para pagar o aluguel sem fim e outra para comprar um imóvel que vira patrimônio pessoal”, relaciona Gama.
Para ele, esse é um cálculo que tem sido feito pelas famílias.
O estoque de imóveis: Não são só os novos lançamentos das incorporadoras que estão movimentando o mercado imobiliário.
Segundo Gama, os estoques que não foram vendidos de 2015 para cá voltaram às ofertas das incorporadoras e ao radar dos interessados na compra de imóveis.
É hora de comprar então? Antes de qualquer decisão, é preciso cautela. Gama sugere atenção aos seguintes pontos:
- Não assuma uma parcela mensal maior que o equivalente a 1/3 de sua renda.
- A taxa de juros vai depender do seu score de crédito (medida prevista pelo cadastro positivo), da capacidade de pagamento e do fato de você já ter (ou não) outras compras financiadas.
- Cheque o preço médio de imóveis parecidos com o que quer comprar – considere a metragem, a localização e o tipo de condomínio.
- Nos casos de imóvel na planta, informe-se sobre a incorporadora e a construtora.
- Nos casos de imóvel já pronto, lembre-se de checar o IPTU para saber se existe alguma dívida ligada ao proprietário.