COMENTÁRIOS SOBRE A LEI 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO IMOBILIÁRIO)

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No dia 27 de dezembro de 2018 foi publicada a lei n.º 13.786/2018, conhecida como a Lei do Distrato Imobiliário, que trata sobre o término dos contratos de compra e venda de imóveis na planta, prevendo o percentual dos valores pagos que será restituído aos consumidores.

A lei busca trazer maior segurança jurídica e isonomia, prevendo o que os juízes e tribunais já vinham decidindo.

Em caso de término do contrato por culpa do consumidor (ex. inadimplemento das prestações), este receberá o que pagou diretamente à empresa vendedora, sendo abatido o que pagou de comissão de corretagem e a multa contratual, que não poderá ser superior a 25%.

Em caso de término do contrato por culpa da vendedora (ex. atraso na entrega do empreendimento), o comprador (consumidor) receberá integralmente o valor que pagou à empresa vendedora.

A nova lei também estipula que se a obra for entregue em até 180 dias corridos da data prevista contratualmente para a entrega do empreendimento, o comprador não poderá pedir a extinção do contrato por este motivo, não ensejando qualquer penalidade para a empresa vendedora.

Nesta semana já foi decidido um processo de acordo com a nova lei (processo n.º 1070803-55.2018.8.26.0100 da 7ª Vara Cível de São Paulo – SP). O juiz condenou a empresa vendedora a devolver 75% dos valores pagos pelo comprador, fixando a multa em 25%, conforme previsto pela nova legislação.

Entendemos que a lei em debate foi de suma importância, pois trouxe maior segurança jurídica e isonomia aos jurisdicionados. Porém, alguns pontos devem ser debatidos, na doutrina e jurisprudência, principalmente no que se refere à multa de 50% dos valores pagos nos casos de incorporações imobiliárias que utilizam o regime de patrimônio de afetação.

Rafael Mulé Bianchi

OAB/SP 405.571

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*Esta coluna é semanal e atualizada às quintas-feiras.

IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA DE ELEVADO VALOR

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Em artigo postado aqui na coluna, no dia 12 de julho de 2018, explicamos que o bem de família pode ser conceituado como o imóvel da entidade familiar que não pode ser penhorado, ou seja, não responde pelas dívidas de natureza civil. Mencionamos ainda que existem certas situações em que o bem de família pode ser penhorado, por exemplo, em casos de dívidas alimentares, por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, entre outras.

No Brasil, o instituto do bem de família é regulado pela lei nº. 8.009 de 29 de março de 1990 que estabelece os requisitos para que o imóvel seja protegido por essa garantia, estabelecendo também as exceções dessa importante proteção.

O tema da impenhorabilidade do bem de família é bastante polêmico, existindo diversas discussões entre os profissionais da área jurídica.

No artigo desta semana vamos abordar outra situação polêmica envolvendo o importante instituto do bem de família.

Um dos pontos acerca do bem de família que é bastante debatido é a possibilidade da penhora do bem de família de elevado valor, ou seja, se o imóvel de alto valor pode responder por dívidas de natureza civil, mesmo possuindo as características de bem de família.

O tema vem sendo objeto de grande discussão, já que a lei que regulamenta o instituto nada prevê sobre esta situação.

Os juízes e desembargadores, ao julgarem casos concretos, vêm decidindo por manter a impenhorabilidade do bem de família de alto valor, pois é bastante difícil delimitar o critério de “alto valor”, uma vez que não existe previsão normativa delimitando o “teto” do valor do imóvel para se beneficiar da impenhorabilidade.

Conceituados juristas entendem que sendo o bem de família de alto valor deve, sim, responder por dívidas civis, em respeito ao direito patrimonial do credor. Contudo, eles entendem que para que isso ocorra deve haver atividade por parte dos nossos legisladores, para que seja inserido no artigo 3º na lei do bem de família, o valor máximo do bem para se beneficiar desta garantia. 

Rafael Mulé Bianchi

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REGIME DE BENS DO CASAMENTO: SEPARAÇÃO DE BENS

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Já estudamos aqui na coluna os regimes da comunhão parcial de bens e da comunhão universal de bens. Como prometido, analisaremos agora o regime da separação de bens (regime da separação convencional de bens e regime da separação obrigatória de bens).

A primeira diferença entre estes regimes é que na separação convencional de bens, os cônjuges, livremente, por meio de pacto antenupcial, escolhem este regime e na separação obrigatória de bens, a lei impõe aos cônjuges este regime, conforme o artigo 1.641 do Código Civil:

“Art. 1.641. É obrigatório o regime da separação de bens no casamento:

I - das pessoas que o contraírem com inobservância das causas suspensivas da celebração do casamento;

II - da pessoa maior de sessenta anos;

II – da pessoa maior de 70 (setenta) anos;           

III - de todos os que dependerem, para casar, de suprimento judicial.”

No regime da separação convencional de bens cada cônjuge possui patrimônio próprio, podendo cada consorte alienar ou gravar de ônus real os seus bens. Portanto, se um dos cônjuges, após o casamento, adquirir um imóvel, este bem não será partilhado com o outro cônjuge em eventual divórcio, diferentemente do que ocorre nos regimes anteriormente estudados.

Já no regime da separação obrigatória de bens, o patrimônio que for adquirido, após o casamento, de forma onerosa, será partilhado entre os cônjuges em futuro divórcio, conforme entendimento do Supremo Tribunal Federal:

Súmula 377 STF: “No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento.”

Estudaremos ainda o regime da participação final nos aquestos, regime ainda pouco utilizado no Brasil.

Rafael Mulé Bianchi

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OBRIGAÇÃO ALIMENTAR (PENSÃO ALIMENTÍCIA)

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A obrigação alimentar é sem dúvida um dos assuntos mais presentes no poder judiciário. Podemos afirmar, sem medo de errar, que a Ação de Alimentos é uma das ações que mais nos deparamos na advocacia cível e por isso vamos abordar, neste artigo, as principais características desta obrigação.

Os estudiosos do Direito conceituam os alimentos como sendo as prestações que o alimentante (devedor) paga ao alimentando (credor) para a satisfação de suas necessidades pessoais.

A obrigação de prestar alimentos pode se originar das seguintes situações:

a) Relações de Parentesco (ex.: pais e filhos);

b) Casamento (inclusive homoafetivo);

c) União Estável (inclusive homoafetiva);

d) Gravidez (alimentos pagos à gestante);

e) Convenções (prestação alimentar estipulada em contrato);

f) Atos ilícitos (ex.: homicídio).

As situações descritas nos itens “a”, “b”, “c” e “d” são as mais comuns e podem ocasionar a prisão do devedor, caso este não cumpra com a sua obrigação alimentar.

Devemos informar que não existe um valor fixo de alimentos (ex.: um terço do salário do devedor). O juiz vai analisar caso a caso qual valor será o mais adequado, verificando as necessidades do credor e as possibilidades do devedor.

Mas como a obrigação alimentar se extingue? A obrigação de prestar alimentos pode se extinguir de diversas formas, como por exemplo: morte do credor; maioridade do credor, entre outras.

A dúvida que mais recebemos sobre o tema é a seguinte: se o filho completar 18 anos de idade, a obrigação de prestar alimentos se extingue automaticamente? A resposta é NÃO. A extinção da obrigação alimentar, neste caso, será feita mediante decisão judicial, ou seja, o juiz deverá decidir.

Ainda no mesmo assunto, caso o filho complete 18 anos de idade e esteja cursando ensino superior, a obrigação alimentar não será extinta, devendo o pai (ou a mãe) continuar pagando a pensão alimentícia.

Buscamos com o presente artigo trazer as principais características da obrigação de prestar alimentos, objetivando responder às principais dúvidas sobre o tema.

Rafael Mulé Bianchi

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ANIMAIS EM CONDOMÍNIO

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​A possibilidade ou não da existência de animais de estimação em condomínios já foi e continua sendo uma questão bastante discutida, inclusive no poder judiciário. Diversas convenções de condomínio proíbem a existência desses animais, mas será que atualmente esta proibição é válida?

Os juízes e tribunais, apesar da questão ainda ser controvertida, estão entendendo que são abusivas as cláusulas das convenções de condomínio que proíbem a existência de animais de estimação nos apartamentos, pois violam o direito de propriedade dos moradores. Porém, mesmo não podendo haver esta restrição, algumas questões devem ser analisadas, pois o direito de propriedade dos condôminos não pode afetar o direito de vizinhança.

A existência dos animais de estimação nos condomínios, embora permitida, não pode prejudicar a saúde, o sossego e a segurança dos demais moradores, podendo ser proposta ação judicial com o objetivo de fazer cessar eventuais incômodos causados pelos animais.

Portanto, aconselhamos que antes de adquirir qualquer apartamento, verifique as regras condominiais para estar bem informado sobre todas as questões relativas aos direitos de vizinhança.

Rafael Mulé Bianchi

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REGIMES DE BENS DO CASAMENTO: COMUNHÃO UNIVERSAL DE BENS

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​No último artigo que postamos aqui na coluna, publicado no dia 06/12/2018, estudamos os regimes de bens do casamento, focando nas principais regras do regime mais utilizado no Brasil: o regime da comunhão parcial de bens. Cumpre-nos agora estudar as principais regras do regime da comunhão universal de bens, regime este que no passado era bastante escolhido pelos cônjuges.

Para que o regime da comunhão universal de bens seja utilizado, os cônjuges, antes de se casarem, devem elaborar um pacto antenupcial, que nada mais é do que um contrato em que constará o regime de bens escolhido pelos nubentes. Como já mencionamos no último artigo, caso os noivos não elaborarem o pacto antenupcial escolhendo algum dos regimes, o regime da comunhão parcial de bens vai orientar as regras patrimoniais do casamento.

Assim como no regime da comunhão parcial de bens, o regime da comunhão universal possui uma regra básica bem como regras específicas que estudaremos a partir de agora.

A regra básica deste regime é que todos os bens, adquiridos antes ou após o casamento, comunicarão. Portanto, se alguém ao se casar, pela comunhão universal de bens, já tinha a propriedade de algum bem imóvel, por exemplo, este imóvel, em eventual futura partilha de bens, será dividido com o outro cônjuge, diferentemente do que ocorre na comunhão parcial de bens, conforme já estudado.

Além da regra básica, existem regras específicas, que estabelecem situações em que não haverá a comunicação de bens:

Não comunicarão: bens recebidos por doação ou por herança, desde que exista cláusula de incomunicabilidade; as dívidas anteriores ao casamento, exceto se for dívida relacionada aos preparativos do casamento; ou se a dívida se reverteu em proveito comum dos cônjuges (beneficiou ambos os cônjuges); os bens de uso pessoal; instrumentos de profissão, entre outros.

Em breve serão postados novos artigos tratando dos demais regimes de bens do casamento (regime da separação convencional de bens, regime da separação obrigatória de bens e regime da participação final nos aquestos).

Rafael Mulé Bianchi

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REGIMES DE BENS DO CASAMENTO: COMUNHÃO PARCIAL DE BENS

Trata-se de um tema que possui fundamental aplicação no momento da partilha de bens do casamento

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Durante a prática advocatícia somos diversas vezes questionados sobre situações relacionadas ao direito de família, e uma das dúvidas mais rotineiras que recebemos é sobre os regimes de bens do casamento e sobre a aplicação no momento da partilha de bens.

Regime de bens é o estatuto jurídico do casamento. O regime de bens visa definir o que será patrimônio do casal e o que será patrimônio exclusivo de cada cônjuge.

Existem 5 espécies de regime de bens previstas na nossa legislação: comunhão universal de bens; comunhão parcial de bens; separação convencional de bens; separação obrigatória de bens e participação final nos aquestos.

Hoje vamos estudar o regime da comunhão parcial de bens. Este regime é o mais utilizado no Brasil, pois se o casal não escolher outro regime, o regime da comunhão parcial de bens será aplicado. Por esta razão o regime da comunhão parcial de bens também é chamado de regime supletivo.

A regra básica deste regime é que os bens adquiridos antes do casamento não entrarão na comunhão e os bens adquiridos após o casamento, ainda que em nome de apenas um cônjuge, entrarão na comunhão. Portanto, o básico que se deve entender deste regime é separação para o passado e comunhão para o futuro.

Ocorre que este regime, além da regra básica já abordada, possui regras específicas previstas em lei e que merecem bastante atenção. Estas regras específicas estabelecem situações em que haverá a comunicação de bens e situações em que não haverá a comunicação de bens, conforme exemplos a seguir.

Não comunicará: herança; bens recebidos por doação; pensões; bens de uso pessoal, entre outros.

Comunicará: bens adquiridos durante o casamento, ainda que em nome de apenas um cônjuge; bens recebidos por doação feita para ambos os cônjuges; prêmio de loteria, ainda que apenas um cônjuge tenha feito a aposta, entre outros.

Futuramente trataremos acerca dos demais regimes de bens do casamento.

Rafael Mulé Bianchi

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PLANOS DE SAÚDE: RESTRIÇÃO DE TRATAMENTO

Os planos de saúde podem restringir os tratamentos de doenças que são cobertas no contrato?

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No dia 25 de outubro de 2018 tratamos, aqui na coluna, sobre a legalidade dos reajustes dos planos de saúde em razão da alteração da faixa etária do consumidor. Agora abordaremos outro tema polêmico sobre os planos de saúde: a abusividade das cláusulas contratuais que restringem tratamentos.

Os planos de saúde podem restringir os tratamentos de doenças que são cobertas pelo contrato? De acordo com o atual entendimento dos tribunais, inclusive do STJ, não.

Recentemente, no dia 23 de novembro de 2018, a 4ª turma do STJ decidiu que as empresas de planos de saúde não podem restringir os tratamentos de doenças que são cobertas pelos planos, sendo abusivas eventuais cláusulas neste sentido.

Para os juízes, eventual cláusula que restringe o tratamento de doença coberta pelo contrato é abusiva pois afeta a essência do contrato de plano de saúde, conforme prevê o Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, as cláusulas contratuais que ferem a essência do contrato de plano de saúde, colocando o consumidor em situação de extrema desvantagem (cláusula de limita o tempo de internação, cláusula que limita o número de sessões de fisioterapia, cláusula que limita o tratamento a ser utilizado, entre outras) podem ser consideras abusivas em futura ação judicial.

Na prática ocorre o seguinte: o consumidor ingressa com ação em face da empresa de plano de saúde pedindo que eventual tratamento seja custeado pela empresa, mesmo existindo cláusula contratual restringindo o referido tratamento. O juiz, ao julgar o processo, considera abusiva esta cláusula e condena a empresa a custear o tratamento.

O tema é de extrema importância e merece atenção dos consumidores bem como das operadoras de planos de saúde.

Rafael Mulé Bianchi

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ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL

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No dia 29 de setembro de 2018, discutimos aqui na coluna sobre o arrependimento do comprador na compra de imóvel e quais seriam os seus direitos. Naquela oportunidade informamos que o comprador pode desistir da compra, devendo receber as parcelas que pagou, de forma parcial se o comprador for o culpado pela rescisão, ou integral se a vendedora for a culpada pelo término do contrato.

Concluímos naquele artigo que se a vendedora for a culpada pelo término do contrato, o comprador receberá todos os valores que pagou, de uma só vez e devidamente corrigido.

Falaremos agora sobre uma das maiores causas de rescisão contratual por culpa da vendedora: o atraso na entrega do imóvel.

Em diversos contratos de compra e venda de imóveis, em que haverá a construção de um empreendimento, as vendedoras costumam fixar um prazo máximo para a entrega do empreendimento. Ocorre que muitas vezes a empresa vendedora não cumpre esse prazo, causando danos aos consumidores.

Nestes casos, os tribunais entendem que os compradores podem requerer a rescisão contratual, recebendo 100% dos valores pagos para a vendedora, pois a culpa pelo término do contrato não é dos compradores. Entendem ainda os tribunais que os compradores podem ser indenizados por lucros cessantes e em alguns casos por danos morais, em razão do atraso na entrega do imóvel.

Os lucros cessantes são os valores que os consumidores deixaram de receber por conta do atraso da obra. O consumidor poderia, por exemplo, alugar o seu imóvel e auferir renda mensal com isso. Portanto, os tribunais reconhecem este dano e condenam as construtoras.

Segue recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre o assunto, em que a construtora foi condenada a restituir todos os valores pagos pela compradora, sendo condenada também a pagar lucros cessantes em razão do atraso.

“RESCISÃO CONTRATUAL. TERRENO EM LOTEAMENTO.CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE QUANTIAS PAGAS. LUCROS CESSANTES. Insurgência contra sentença de procedência parcial. Sentença mantida. Preliminar. Defeito de representação sanado em apelação. Mérito. Atraso de mais de dois anos na conclusão de loteamento enseja rescisão contratual, com restituição integral das quantias pagas pelos compradores. Lucros cessantes. Ainda que se trate de terreno em loteamento, o atraso gera dano decorrente da impossibilidade de uso ou fruição do bem que pode se traduzir na forma de lucros cessantes. Redução do montante para 0,5% das quantias pagas. Recurso parcialmente provido.” (Apelação nº: 1003235-62.2017.8.26.0292 Comarca: Jacareí Apelante: Urbplan Desenvolvimento Urbano S/A Apelados: Enilda Guedes Carvalho Requena e outro Juiz sentenciante: Paulo Alexandre Ayres de Camargo VOTO Nº: 15514).

Rafael Mulé Bianchi

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DIREITOS DE VIZINHANÇA

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As relações de vizinhança geram diversos conflitos. Porém, a nossa legislação regulamenta estas situações para que os vizinhos eventualmente prejudicados possam procurar a justiça para a preservação dos seus direitos.

A propriedade é um direito previsto na lei, contudo, esse direito deve ser exercido respeitando a sua função social, ou seja, o uso da propriedade não pode afrontar a segurança, sossego e saúde dos vizinhos.

Caso ocorra o mau uso da propriedade, os vizinhos poderão ingressar com ação visando a cessação das interferências prejudiciais, podendo requerer ainda indenização por danos materiais e morais, conforme artigo 1.277 do Código Civil:

“Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.” – Grifo nosso.

Devemos esclarecer que o termo “vizinho”, para a nossa legislação, não significa obrigatoriamente o proprietário ou possuidor do imóvel de parede com o nosso. Portanto, caso você esteja sofrendo prejuízos em razão do mau uso da propriedade de vizinho que não seja de parede, você poderá ingressar judicialmente.

As interferências prejudiciais são proibidas, devendo o juiz analisar em cada caso os seguintes critérios: natureza da utilização do imóvel, localização do imóvel e os limites ordinários de tolerância dos vizinhos.

Os critérios acima indicados são muito importantes, pois, para fins de exemplificação, uma empresa que esteja estabelecida em bairro residencial não poderá emitir ruídos da mesma forma que uma empresa que esteja situada em bairro não residencial.

Podemos citar algumas interferências prejudiciais que acontecem diariamente e que temos conhecimento em razão da prática advocatícia: emissão de ruídos excessivos por empresas; música alta até altas horas da noite; emissão de produtos químicos no meio ambiente etc.

Rafael Mulé Bianchi

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